O Código de Defesa do Consumidor x Código Civil e a Garantia dos Bens Imóveis

Artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor diz: “os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com as indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeita das às variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas”. 
 
Código de Defesa do Consumidor estabelece prazo de garantia de: 
 
• 5 anos com relação à solidez e segurança da edificação. 
 
Uma vez constatado, o vício deve ser sanado no prazo máximo de 30 dias. 
 
"Não sendo o vício sanado no prazo máximo de 30 dias, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha: 
 
• a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso; 
 
• a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos; 
 
• o abatimento proporcional no preço”. 
 
No Código de Defesa do Consumidor os vícios de qualidade são definidos em funçãode sua natureza (insegurança e inadequação), e conforme o grau de evidência (aparentes, de fácil verificação ou ocultos). 
 
Previsto na legislação civil, ao defeito oculto na coisa móvel ou imóvel, juridicamente é dado o nome de “vicio redibitório”, o que significa possibilidade de redibir (direito de anular) o contrato por existência de vicio oculto, ou que já existia quando da realização da transação, e que por esta razão impede que a coisa adquirida possa ser utilizada para os fins a que se destina, ou lhe diminuam o preço. 
 
Situações comuns podem caracterizar vícios ocultos, tais como defeitos existentes nas tubulações, que causam infiltrações, vazamentos, alagamentos, defeitos estruturais que somente com complexa medição podem ser identificados, defeitos relativos ao acabamento que causem rachaduras ou fissuras internas. 
 
Esses direitos, no entanto, não estão garantidos apenas no Código de Defesa do Consumidor, mas vêm postos também no Código Civil e na Lei 4.591/64. 
 
Surge aqui grave problema sobre o prazo de garantia de construção, pois o Código Civil fixa em cinco anos, que, no entanto, é apenas “prazo de garantia”, pois se refere a responsabilidade objetiva do construtor, em que somente há de se fazer a prova da existência do defeito, dispensada a prova que ele existe por falha do construtor ou do material. Em cinco anos há dispensa de provar porque o defeitoocorre e o que o ocasiona. Basta provar que ele existe. Se ultrapassado tal prazo, perdura a responsabilidade do construtor e fica na dependência de ser provada a culpa por parte de quem demanda judicialmente. 
 
Considera-se de garantia o prazo de cinco anos estabelecido na legislação civil, de que se conta o prazo de vinte anos para ajuizar eventual ação. Não se aplicam os prazos prescricionais do próprio Código de Defesa do Consumidor ante a expressa dicção do seu artigo 7o, daí prevalecerem as regras do artigo 618 do Código Civil (anterior art. 1.245), como prazo de garantia, e a do artigo 205 do Código Civil -10 anos - (anterior 177, com prazo prescricional em 20 anos, reafirmado pela Súmula 194- Superior Tribunal de Justiça). 
 
Também abusivo colocar no mercado empreendimentos com restrições urbanísticas e de registros a impedir a fruição dos imóveis segundo as faculdades próprias dos direitos reais (usar, gozar e dispor: artigo 524, c.c. artigo 674 do Código Civil), frustrando a possibilidade de utilização pelos consumidores, o que, em última análise, os inutiliza. 
 
GARANTIA FINAL 
 
Vale, então, invocar o "princípio da proteção da confiança" trazido pelo Código deDefesa do Consumidor, em que se inspira a garantia legal de adequação do produto às legítimas expectativas que o seu fornecimento incute nos consumidores (artigos 18, 24, 25 e 51, I). 
 
Trata-se de garantia imperativa e de resultado, inerente ao produto, que impõe ao fornecedor a obrigação de entregá-lo ao consumo livre de defeitos e apto ao funcionamento segundo os fins que dele razoavelmente se espera.
 
Fernando Knoblauch B. Figueiredo Read 822 times
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